연유진 '기술이 바꾼 일상의 역사' 저자

양도소득세

주택 양도소득세 개편안 발표

실거주자 세금 감면·투기 수요 억제 목표

세입자 주거 불안 우려·부작용 주의 필요

Q. 최근 정부가 발표한 세제 개편안에 주택에 대한 양도소득세를 손보는 내용이 담겼다고 해요. 양도소득세는 어떤 세금이고, 왜 걷는 건가요?

양도소득세(양도세)는 자산을 남에게 넘길 때 생기는 이익에 매기는 세금이에요. 3억원에 산 아파트를 5억원에 팔았다면, 차익인 2억원에 대해 과세하는 거죠. 만약 손해를 보고 팔았다면 내지 않아도 되고요. 과세 대상은 다양해요. 땅과 건물은 물론이고 아파트 분양권, 국내 및 해외 주식 등을 포함하죠. 다만 우리나라 증권시장에서 사고파는 주식에 대해서는 일부 대주주를 제외한 보통 사람들은 세금을 내지 않아도 돼요.

그래픽=정인성

정부는 왜 양도세를 걷을까요? 먼저 ‘소득이 있는 곳에 세금을 매긴다’는 조세의 기본 원칙을 지키기 위해서예요. 자산을 팔아 이익을 얻었다면, 그 역시 소득으로 보아야 한다는 것이죠. 게다가 부동산, 주식 같은 자산 가격이 오르려면 지역에 기반 시설을 깔고 기업이 원하는 인재를 길러내는 것 같은 사회의 역할이 뒷받침돼야 해요. 그러니 사회의 기여분을 세금으로 회수하려는 취지도 있어요.

투기를 막는 효과도 있어요. 자산을 살 때 사람들은 나중에 얼마를 남길 수 있을지 따져보기 마련이에요. 그런데 양도세가 크다면 기대 이익이 그만큼 줄어들죠. 기대 이익이 적다면 무리하게 투기를 할 이유도 사라지고요.

우리나라는 6·25 전쟁 기간이었던 1951년 처음으로 양도소득에 세금을 매겼어요. 다만 전쟁 재원을 조달하기 위해 만든 세금이었기 때문에, 전쟁이 끝나고 1960년 말 폐지했죠. 양도소득에 대한 세금이 부활한 건 경제성장이 궤도에 오른 1967년이에요. 당시 대도시에 일자리를 찾는 사람이 모이자, 땅값이 치솟고 투기도 기승을 부렸어요. 정부는 부동산투기억제세를 만들어서 서울·부산의 토지를 사고팔아 얻은 차익에 세금을 매겼죠. 이후 다른 형태의 자산을 팔아 남긴 이익도 폭넓게 소득으로 보아야 한다는 생각이 싹트기 시작했어요. 그래서 부동산투기억제세를 1974년 말 양도세로 개편합니다. 과세 대상도 오늘날처럼 넓어졌고요.

올해 정부의 세제 개편안에 담긴 양도세도 부동산 투기를 억제하려는 방향에서 설계됐다고 해요. 집을 보유만 한 사람에겐 양도세 부담을 늘리는 대신, 실제 거주까지 한 사람에겐 양도세를 깎아주는 거죠. 이렇게 하면 거주할 생각 없이 가격 상승만 기대하고 주택을 사는 수요를 잡을 수 있다고 본 거예요.

다만 시장에서는 이러한 세제 개편이 예상하지 못한 부작용을 가져올까 봐 우려하고 있어요. 양도세 부담을 덜고 싶은 집주인들이 실거주 요건을 채우기 위해 세입자를 내보내는 현상이 벌어질 수 있기 때문이죠. 그러면 세입자들은 주거 불안에 시달릴 수 있고요. 세금은 시장 참여자들을 움직이는 강력한 신호인 만큼, 신호가 엉뚱한 곳을 겨냥하지 않도록 세제 개편안 심의 과정에서 세심하게 살펴봐야 하겠습니다.

출처: 조선일보(2026.08.20.)